1、房地产在正常使用和经营情况下必要支出的费用为( )。 单选题 1分

2、某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现在已使用了5年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该类房地产的报酬率为6%，则该房地产的收益价格为( )。 单选题 1分

3、收益法适用的条件，是房地产的收益和( )都易于量化。 单选题 1分

4、某宗房地产的净收益为每年100万元，建筑物价值为1000万元，建筑物的资本化率为8%，土地的资本化率为6%，该宗房地产的价值为( )。 单选题 1分

5、 单选题 1分

6、两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的( )。 单选题 1分

7、 单选题 1分

8、某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元／年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，报酬率为9%。该房地产目前的价值为( )万元 单选题 1分

9、某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程。至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该宗房地产的报酬率为8%，该宗房地产的收益价格为( )万元。 单选题 1分

10、建筑物净收益=( )×建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。 单选题 1分

11、评估城市商业区内上面有建筑物的土地的价格，没有可参照的土地交易实例，但存在着大量的房屋出租、商业经营行为，这时宜采用( )评估。 单选题 1分

12、收益法中所指的收益是（ ）。 单选题 1分

13、收益乘数法是将估价对象一年的某种收益，乘以相应的（ ）来计算其价值的方法。 单选题 1分

14、收益法适用的条件是房地产的（ ）。 单选题 1分

15、某宗房地产的收益期限为30年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来3年的净收益分别为22万元、25万元、26万元，报酬率为10%。则该房地产的收益价格为（ ）万元。 单选题 1分

16、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，该房地产的报酬率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在价值时点建设用地使用权剩余年限为40年，建筑物剩余经济寿命晚于建设用地使用权剩余年限结束，且出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回，则该宗房地产的收益价格为（ ）万元。 单选题 1分

17、 单选题 1分

18、某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程，至今已有8年，建筑物剩余经济寿命晚于建设用地使用权剩余年限结束，且出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的报酬率为8%，该宗房地产的收益价格为（ ）万元。 单选题 1分

19、某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为（ ）万元。 单选题 1分

20、 单选题 1分

21、某宗房地产正常情况下年总收益为140万元，年总费用40万元，报酬率为12%，现已使用了5年，该宗房地产的经济寿命为50年，土地使用期限为40年，出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回。则该宗房地产的现实总价为（ ）万元。 单选题 1分

22、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2%，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7%。则该宗房地产的现时收益价格为（ ）万元。 单选题 1分

23、 单选题 1分

24、某宗土地50年使用权的价格为1000万元，现探测其地下有铜矿资源，该铜矿资源的价值为500万元。若土地报酬率为7%，则该宗土地30年使用权的价格为（ ）万元。 单选题 1分

25、 单选题 1分

26、 单选题 1分

27、某宗房地产的收益期限为35年，通过预测得到其未来3年的净收益分别为18万元、19万元、23万元，从未来第4年起，每年净收益为25万元直到收益期限结束。如果该类房地产的报酬率为8%，则该房地产的收益价格最接近（ ）万元。 单选题 1分

28、某宗房地产，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、19万元、25万元、22万元、28万元，从未来第6年到无穷远，每年净收益均为25万元。如果该类房地产的报酬率为6%，则该房地产的收益价格为（ ）万元。 单选题 1分

29、某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17万元、18万元、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右。如果房地产的报酬率为9%，则该房地产的收益价格为（ ）万元。 单选题 1分

30、 单选题 1分

31、有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年。如果该类房地产资本化率为10%。则该房地产的收益价格为（ ）万元。 单选题 1分

32、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后每年的净收益会在上年的基础上增加1万元，收益期限可视为无限年。如果该类房地产的报酬率为10%，则该房地产的收益价格为（ ）万元。 单选题 1分

33、预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。如果该类房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为（ ）万元。 单选题 1分

34、 单选题 1分

35、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%。如果该类房地产的报酬率为8%，则该房地产的价格为（ ）万元。 单选题 1分

36、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为40年，不可续期。预计房地产未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2%。如果该类房地产的报酬率为9%，则该宗房地产的收益价格为（ ）万元。 单选题 1分

37、某宗房地产收益年限为30年，通过预测未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益在上一年基础上的增长率等于房地产的报酬率。如果该房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为（ ）万元。 单选题 1分

38、预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为18万元，运营费用为10万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长2%，收益期限可视为无限年。如果该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格为（ ）万元。 单选题 1分

39、预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变为18万元，运营费用第一年为9万元，此后每年会在上一年的基础上增长2%，则该类房地产的合理经营期限应为（ ）年。 单选题 1分

40、有一房地产，未来第一年的净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%，则其无限年期的价格为（ ）万元。 单选题 1分

41、某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元／年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，房地产的报酬率为9%。则该房地产目前的价值为（ ）万元。 单选题 1分

42、某宗房地产2012年6月的净收益为300万元，预测未来3年的年净收益仍然保持在这一水平，3年后转售时的价格比2012年6月上涨10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。如果该类房地产的报酬率为9%，则该宗房地产目前的收益价格为（ ）万元。 单选题 1分

43、 单选题 1分

44、某出租旧办公楼的租约尚有3年到期，在此后3年的租期中，每年可获得净收益180万元，到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为2000万元，拆除费用为150万元，该类房地产的报酬率为6%。则该旧办公楼的价值为（ ）万元。 单选题 1分

45、采用安全利率加风险调整值法确定报酬率的基本公式为（ ）。 单选题 1分

46、在建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下，且不可续期。房地产的价值等于（ ）为收益期限计算的房地产价值。 单选题 1分

47、报酬率的表达式为（ ）。 单选题 1分

48、某宗房地产的收益期限和土地使用权都为40年，至今都已使用5年，预计该宗房地产未来正常运行年有效毛收入为100万元，运营费用为20万元，无风险报酬率为5%，风险补偿率为安全利率的60%，该房地产的收益价格为（ ）万元。 单选题 1分

49、直接资本化法通常是采用（ ）的预期收益。 单选题 1分

50、有效毛收入乘数是估价对象房地产的（ ）除以其有效毛收入所得的倍数。 单选题 1分

51、忽略了房地产租金以外的收入和不同房地产空置率和运营费用的差异，是（ ）的缺点。 单选题 1分

52、（ ）不但考虑房地产租金以外的收入，还考虑了房地产的空置率。 单选题 1分

53、某宗房地产已使用5年，现土地价值为50万元，建筑物重置价格为80万元，房地每年的净收益为11万元，土地资本化率为8%，建筑物资本化率为10%，则该宗房地产的价值为（ ）万元。 单选题 1分

54、某宗房地产净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的土地价值为（ ）万元。 单选题 1分

55、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，建设用地使用权年限为50年，已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为（ ）万元。 单选题 1分

56、收益期限应在估价对象房地产( )的基础上，结合房地产剩余经济寿命来确定。 多选题 2分

57、下列哪几项是以营业方式获取收益的房地产？( ) 多选题 2分

58、投资风险和投入资金缺乏流动性补偿，是根据估价对象的( )等来确定。 多选题 2分

59、运营费用与会计上的成本费用有所不同，是从估价角度出发的，不包含( )。 多选题 2分

60、净收益每年不变的公式的作用有( )。 多选题 2分

61、在英国，根据净收益求取方式的不同，收益法可分为（ ）。 多选题 2分

62、预期原理是（ ）等估价方法的理论依据。 多选题 2分

63、收益性房地产包括（ ）。 多选题 2分

64、收益性房地产估价需要具备的条件是房地产的（ ）都能够较准确的量化。 多选题 2分

65、未来净收益流的类型有（ ）。 多选题 2分

66、净收益的测算途径可分为（ ）。 多选题 2分

67、净收益是从潜在毛租金收入和其他收入中扣除（ ）以后得到的归因于房地产的收入。 多选题 2分

68、可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有（ ）。 多选题 2分

69、在运用收益法计算净收益时，要考虑房地产的（ ）。 多选题 2分

70、某写字楼因有一大型跨国公司入住，致使其声誉提高，收益有较大增加，由此带来的新增收益属于（ ）。 多选题 2分

71、收益期限是估价对象自价值时点起至预期未来可以获取收益的时间。它应根据建筑物的（ ）来确定。 多选题 2分

72、收益法中确定报酬率的基本方法有（ ）。 多选题 2分

73、 多选题 2分

74、收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数，包括（ ）。 多选题 2分

75、毛租金乘数法的优点是（ ）。 多选题 2分

76、直接资本化法的优点是（ ）。 多选题 2分

77、剩余技术有（ ）。 多选题 2分

78、运营费用与会计上的成本费用有所不同，是从估价角度出发的，不包含所得税、会计上的折旧费、房地产改扩建费用。( ) 判断题 1分

79、由于房地产的寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能获得收益，而且能期望在未来持续获得收益。( ) 判断题 1分

80、现在的资金比将来同样多的资金具有更高的价值。( ) 判断题 1分

81、土地的收益年限为土地的整个经济寿命时限。( ) 判断题 1分

82、收益期限是估价对象自现在到未来可以获得收益的时间。( ) 判断题 1分

83、收益法采用的净收益是估价对象房地产的未来净收益。( ) 判断题 1分

84、从全社会来看，报酬率与投资风险负相关。( ) 判断题 1分

85、直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者除以适当的收益乘数转换为价值的方法。( ) 判断题 1分

86、将未来某一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数转换为价值的方法，称为收益乘数法。( ) 判断题 1分

87、早期购买年法，即：地价=年地租×购买年。( ) 判断题 1分

88、地租资本化法，即：地价=地租×利息率。( ) 判断题 1分

89、早期购买年法只不过是地租资本化法的另一种表现。( ) 判断题 1分

90、收益法是以预测原理为基础的。( ) 判断题 1分

91、决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。( ) 判断题 1分

92、现代收益法是建立在资金具有时间价值的观念上的。( ) 判断题 1分

93、资金的时间价值又称货币的时间价值，是指现在的资金比将来同样多的资金的价值要低。( ) 判断题 1分

94、未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低。( ) 判断题 1分

95、获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低。( ) 判断题 1分

96、收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产。( ) 判断题 1分

97、对于政府办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法大多不适用。( ) 判断题 1分

98、收益法适用的条件是房地产的收益和风险都能够较准确地量化。( ) 判断题 1分

99、如果将抵押贷款金额加上自有资金权益价值，还可得到整个房地产的价值。( ) 判断题 1分

100、将建筑物的重新购建价格减去运用建筑物剩余技术求取的建筑物价值即为建筑物的折旧。( ) 判断题 1分

101、收益年限是估价对象自有收益日期开始至未来可获收益的年数。( ) 判断题 1分

102、一般情况下，估价对象的收益年限为其整个经济寿命。( ) 判断题 1分

103、报酬率为投资回报与所投入的资本的比率。( ) 判断题 1分

104、所谓风险，是指由于不确定性的存在，导致投资收益的实际结果偏离预期结果造成损失的可能性。( ) 判断题 1分

105、对于不同的房地产，有租约限制下的价值、无租约限制下的价值和承租人权益的价值三者之间的关系为：有租约限制下的价值=无租约限制下的价值-承租人权益的价值。( ) 判断题 1分

106、营业的房地产是指并非所有者经营的房地产。( ) 判断题 1分

107、房地产的收益可分为主观收益和客观收益。( ) 判断题 1分

108、城市中有一块空地，目前未作任何使用，因此这块空地没有价值。( ) 判断题 1分

109、运营费用仅是指营业所必须支出的费用。( ) 判断题 1分

110、税前现金流量是从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的数额。( ) 判断题 1分

111、潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置（即100%出租）情况下的收入。( ) 判断题 1分

112、有些房地产既存在大量租赁实例又有营业收入，如商铺、餐馆、农地等，这时最好采用营业收入测算净收益。( ) 判断题 1分

113、基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益=潜在毛收入一运营费用。( ) 判断题 1分

114、有效毛收入乘数是房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数。( ) 判断题 1分

115、抵押贷款剩余技术是已知抵押贷款金额求取自有资金权益价值的剩余技术。( ) 判断题 1分

116、收益法以预期原理为基础。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是现在的因素。（ ） 判断题 1分

117、利率是指单位时间内的利息与本金的比率。（ ） 判断题 1分

118、报酬资本化法是房地产的价值等于其未来各期净收益之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益（净现金流量），然后累加，以此计算估价对象的客观合理价格或价值的方法。（ ） 判断题 1分

119、对于投资者来说，将资金购买房地产获取收益，与将资金存入银行获取利息所起的作用是等同的。（ ） 判断题 1分

120、资金的时间价值又称货币的时间价值，是指现在的资金与将来同样多的资金相比，资金的价值是相同的，只是时间上的不一致。（ ） 判断题 1分

121、获得净收益期限的时间越长，房地产的价值就越高，反之就越低。（ ） 判断题 1分

122、收益法适用的对象是具有收益或潜在收益的房地产，如住宅、写字楼、标准厂房、仓库、农地、办公楼等。（ ） 判断题 1分

123、收益法估价需要具备的条件是房地产的收益和报酬率（折现率）都能够准确的量化。（ ） 判断题 1分

124、预计某宗房地产的年净收益为2万元，且该房地产尚可使用15年，房地产的报酬率为8%，则房地产的收益价格为17万元。（ ） 判断题 1分

125、某宗房地产的收益期限为无限年，预计每年的有效毛收入稳定为16万元，运营费用未来第一年为8万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上递增2%。该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为60万元。（ ） 判断题 1分

126、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，资本化率为8%，则该写字楼目前的收益价格为5200万元。（ ） 判断题 1分

127、某宗房地产的收益年限为无限年，预计其未来第一年的总收益和总费用分别为30万元和8万元，此后每年的总收益和总费用会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为275万元。（ ） 判断题 1分

128、收益法的雏形是用若干年的年地租来表示土地价值的早期购买年法，即地价：年地租×购买年。（ ） 判断题 1分

129、运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。（ ） 判断题 1分

130、商业经营的房地产的净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。（ ） 判断题 1分

131、工业生产的房地产的净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。（ ） 判断题 1分

132、对于相同的房地产，有租约限制下的价值、无租约限制下的价值和承租人权益的价值三者之间的关系为：有租约限制下的价值=无租约限制下的价值-承租人权益的价值。（ ） 判断题 1分

133、房地产的净收益可分为有形收益和无形收益。在计算净收益时不仅要包括有形收益，而且要考虑各种无形收益。如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑，以免重复计算。（ ） 判断题 1分

134、在建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束的情况下，房地产的价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值，加上建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限土地使用权在价值时点的价值。（ ） 判断题 1分

135、在建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下，出让合同已约定不可续期的，应以建筑物剩余经济寿命为收益期限。（ ） 判断题 1分

136、投资回报是指所投入资本的回收，即保本。（ ） 判断题 1分

137、两宗房地产的净收益相等，但其中一宗房地产获取净收益的风险小，从而要求的报酬率高，另一宗房地产获取净收益的风险大，从而要求的报酬率低。（ ） 判断题 1分

138、报酬率与投资风险正相关，风险大的投资，其报酬率也高，反之则低。（ ） 判断题 1分

139、由于在现实中不存在完全无风险的投资，所以一般选用同一时期相对无风险的报酬率去代替无风险报酬率，如选用同一时期的国债利率或银行贷款利率去代替无风险的报酬率。（ ） 判断题 1分

140、市场提取法计算出的报酬率反映的是人们头脑中过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指标。（ ） 判断题 1分

141、不同地区、不同时期、不同性质、不同用途的房地产，同一类型房地产的不同权益、不同收益类型、由于投资的风险不同，报酬率是不尽相同的。因此，在估价中并不存在一个统一不变的报酬率数值。（ ） 判断题 1分

142、为帮助房地产开发商进行投资决策，应用收益法对拟开发的项目进行投资价值评估时，应采用与该项目风险程度相对应的社会一般收益率作为折现率的选取标准。（ ） 判断题 1分

143、报酬率是典型投资者在房地产投资中所要求的报酬率，因为具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相近的。（ ） 判断题 1分

144、潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置（即100%出租）情况下，所能获得的房地产的总收入。（ ） 判断题 1分

145、净收益乘数是房地产的价格除以其年净收益所得的倍数。（ ） 判断题 1分

146、资本化率与报酬率都是将房地产的净收益转换为价值的比率，但两者有很大的区别。（ ） 判断题 1分

147、毛租金乘数法一般适用于估价对象资料不充分或精度要求不高的估价。（ ） 判断题 1分

148、净收益乘数法能提供更可靠的价值测算，因而通常直接采用净收益乘数法形式，将净收益转换为价值的形式。（ ） 判断题 1分

149、对于同一地区、同一时期的房地产，其资本化率相同。（ ） 判断题 1分

150、土地剩余技术对于检验建筑物相对于土地是否规模过大或过小很有用处。（ ） 判断题 1分

151、抵押贷款剩余技术对测算抵押房地产的自有资金权益价值特别有用。（ ） 判断题 1分

152、抵押贷款剩余技术是已知抵押贷款金额情况下计算自有资金的剩余技术。（ ） 判断题 1分

153、 简答题 10分

154、 简答题 10分

155、某旅馆有150间客房，平均每个客房每天收费220元，年平均空房率为30%，平均每月运营费用25万元，当地同档次旅馆一间客房日房费平均为210元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用占每月总收入的30%，该类房地产的资本化率为10%，试测算该旅馆的价值。 简答题 10分

156、已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿为2.23%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.42%，所得税抵扣的好处为0.5%，则报酬率为多少。 简答题 10分

157、 简答题 10分

158、 简答题 10分