1、某正常营业中的酒店有多种功能用房，其中，客房、餐厅、会议中心等由该酒店业主自 行经营，娱乐中心、商场对外出租。某房地产估价机构接受委托评估该酒店房地产的市场价值。注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，拟选用收益法作为主要的估价方法之一。 针对上述情况，请分别说明该酒店各类功能用房收益测算的技术思路。 简答题 10分

2、某房地产估价机构于2012年7月1日接受委托评估一宗在建工程的转让价值，估价委托 合同约定本次估价的价值时点为2012年7月10日。注册房地产估价师于2012年7月3日进行了实 地查勘，估价作业期间恰逢中国人民银行宣布自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基 准利率。 请问：采用成本法和假设开发法估价时，是否需要考虑利率调整的影响?如是，哪些参数应当 考虑利率调整的影响? 简答题 10分

3、张某计划用自有闲置资金100万元购买一套房屋用于长期投资，拟持有一段时间后转售。 某房地产经纪机构向其推荐了市场价格均为100万元的两套房屋，一套为普通住宅，另一套为酒店式公寓。经了解，普通住宅的市场租金为5000元/月，酒店式公寓按70000元/年的固定收益委托经营。张某认为，普通住宅的投资回报率是( 5000×12) 11000000= 6%，而酒店式公寓的投资回报率是70000/1000000= 7%，所以选择购买酒店式公寓。 　　请问： 　　1.张某的选择是否正确? 　　2.针对两类物业不同的投资经营特点，注册房地产估价师可以从哪些方面为张某投资决策提供专业建议? 简答题 10分

4、因公共利益需要，政府对某棚户改造区作出了房屋征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收入张某在征收范围内拥有两处住房，其中一处办理了权属登记，另一处为其10年前自行建设，未办理相关手续。收到征收评估分户评估报告后，张某对评估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。 1.张某就征收补偿提出的下列要求中b不合理的是( )。 单选题 5分

5、因公共利益需要，政府对某棚户改造区作出了房屋征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收入张某在征收范围内拥有两处住房，其中一处办理了权属登记，另一处为其10年前自行建设，未办理相关手续。收到征收评估分户评估报告后，张某对评估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。 2.张某对评估结果有异议，首先应当( )。 单选题 5分

6、因公共利益需要，政府对某棚户改造区作出了房屋征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收入张某在征收范围内拥有两处住房，其中一处办理了权属登记，另一处为其10年前自行建设，未办理相关手续。收到征收评估分户评估报告后，张某对评估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。 3.本案中征收评估机构的选定程序应当是( )。 单选题 5分

7、因公共利益需要，政府对某棚户改造区作出了房屋征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收入张某在征收范围内拥有两处住房，其中一处办理了权属登记，另一处为其10年前自行建设，未办理相关手续。收到征收评估分户评估报告后，张某对评估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。 4.关于张某的自建房屋是否应当进行评估的说法，正确的是( )。 单选题 5分

8、指错题：下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处。 简答题 40分

9、改错题：指出并改正下列估价报告片段中的错误。 本次估价背景情况如下： 　　估价对象为某工业厂房及附属办公用房，2012年6月通过竣工验收并办理了权属登记.2009年11月25日该宗土地设定抵押，至价值时点他项权利尚未注销。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点为2012年10月20日，估价作业日期为2012年11月1日至11月8日。 　　以下是该房地产抵押估价报告内容片断： 　　注册房地产估价师声明 　　1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 　　2.本估价报告的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 　　3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 　　4.我们依照国家标准《房地产估价规范》(GB/T 50291-1999)和《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 　　5.我们已于2012年1 1月3日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。 　　6.没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 　　参加本次估价的注册房地产估价师： 　　估价假设和限制条件 　　1.本次估价以估价对象在实地查勘之日的状况为准。 　　2.本次估价以估价对象按照现有用途、持续使用为假设前提。 　　3.本次估价以估价对象未设定任何担保及他项权利为假设前提。 　　4.本估价报告确定的估价对象范围及面积数据以估价委托人提供的《国有土地使用证》、《房 屋所有权证》及相关证明文件所载明的内容为准。 　　5.本估价报告的估价结论是在估价委托人提供的资料真实、合法、完整的基础上得出的，估价委托人应当对其提供的相关资料的真实性、合法性和完整性负责。 　　6.本估价报告的估价结论是估价对象在价值时点的抵押价值，未考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的影响。 　　7.本估价报告的估价结论未考虑房地产交易时应当缴纳的有关税费，如需转让，应当按国家有关规定办理。 　　8.本报告估价结果仅供估价委托人在本次估价目的下使用，不得用于其他用途。 　　9.因估价委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。 　　10.本估价报告自出具之日起一年内有效。在此期间如果房地产市场发生重大变化，则有效期应相应折减。 简答题 10分