1、房地产是实物、权益和区位三者的结合，其中无形的、不可触摸的部分是（　）。 单选题 1分

2、土地周围环境，如交通条件、商业网点等的变化都会改变土地的价值，因此相对于周边环境变化而言，土地具有的经济特性是（　）。 单选题 1分

3、按现行规定，教育、科技和文化用地的土地使用权出让最高年限是（　）。 单选题 1分

4、建筑密度是指（　）。 单选题 1分

5、在1000㎡的土地上建有一栋5层楼房，第1层建筑面积为500㎡，第2层至第5层，每层建筑面积为400㎡，则该地块的建筑密度为（　）。 单选题 1分

6、城镇基准地价是城镇（　）。 单选题 1分

7、根据标定地价的定义，下列表述正确的是（　）。 单选题 1分

8、基准地价与标定地价的关系是（　）。 单选题 1分

9、下列价格中，在我国属于土地一级市场价格的是（　）。 单选题 1分

10、不是由政府决定的土地价格是（　）。 单选题 1分

11、某当事人拟购置3000㎡土地使用权建楼，下列选项中，较经济的一宗是（　）。 单选题 1分

12、如果可比交易案例中买卖双方具有一定的利害关系，则需要进行（　）。 单选题 1分

13、某可比交易案例为法院拍卖居民住宅，拍卖成交价格为180万元，比正常交易价格低8%，则修正为正常交易的价格最接近（　）万元。 单选题 1分

14、某待评估宗地与交易案例相比而言，某地段要好，由此引起待评估宗地的价格比交易案例价格高20%，则地段因素修正系数为（　）。 单选题 1分

15、假设开发法中，利息的计算基础是（　）。 单选题 1分

16、下列土地价格中，属于土地一级市场价格范畴的土地价格有（　） 多选题 1分

17、可能造成建筑物功能性贬值的原因主要包括（　） 多选题 1分

18、建筑物残余估价法的运用要求包括（　）。 多选题 1分

19、下列关于基准地价的表述，正确的有（　）。 多选题 1分

20、在评估实践中，估算建筑物重置成本的方法有（　） 多选题 1分

21、下列关于建筑物残余估价法的表述中，正确的有（　）。 多选题 1分

22、下列选项中，属于影响房地产价格个别因素的（　） 多选题 1分

23、房地产是三者的结合，该三者指的是（　） 多选题 1分

24、价格指数调整法在推算待估建筑物重置成本的准确性方面存在不足，因此这种方法一般只限用于（　） 多选题 1分

25、用成本法评估建筑物时，计算资金成本涉及的参数包括（　） 多选题 1分

26、土地的自然特性表现在（　） 多选题 1分

27、简述土地的自然特性。 简答题 1分

28、简述房地产的特性。 简答题 1分

29、简述假设开发法的适用情况。 简答题 1分

30、简述运用收益法评估房地产的前提条件。 简答题 1分

31、某企业占用一块土地，面积为15000平方米，土地使用权年限为50年，已达到三通一平(通水、通路、通电和土地平整)，由于该地区土地交易较少，决定采用成本法估价。相关资料如下：（1）土地取得费包括征地补偿费和土地管理费在内为500元/平方米，其中土地补偿费已包括地上附着物补偿费、青苗补偿费、安置补偿费等；（2）土地开发费为80元/平方米，土地开发期2年，开发费均匀投入；（3）税费主要为耕地占用税，按5元/平方米计征，其他税费不计；（4）二年期贷款利息为10％；（5）利润率为20％；（6）土地所有权的增值收益为土地取得费、土地开发费、税费、利息、利润之和的25％。要求：估算以下两种情况的土地单价和总价。（1）无限年期土地使用权价格；（2）50年期土地使用权价格(假设折现率为10％)。(计算结果以“元”为单位，保留两位小数) 简答题 1分

32、某宗地面积为54000平方米，工业用途，已具备工业用地条件。经调查了解取得下列资料：该宗地所在区域征地补偿费为460元/平方米，征地管理费按规定以征地补偿费的2％计算，土地开发费为300元/平方米，税费按15元/平方米计取，土地开发周期为1年，土地开发费在开发期内均匀投入，银行贷款利率为5.4％，土地开发投资回报率为15％，土地增值收益率为25％，土地还原利率为6％，土地使用权剩余年限为45年。要求：试评估该宗地的价格。(计算结果以“万元”为单位，小数点后保留两位) 简答题 1分

33、待估土地为已完成“七通一平”的待开发建设用地。土地面积为5000平方米，规划用途为住宅，允许的容积率为3，土地使用权年限为70年。评估人员经市场调查，该楼盘建成后即可出售，预计售价为15000元/平方米，销售费用为楼价的2.5％，销售税费为楼价的6％，当地银行贷款年利率为6％，开发商要求的投资利润率为20％。该楼盘的建设周期为2年，建设费为5000元/平方米，专业费为建设费的10％，假定地价一次性投入，建设费和专业费均匀投入。要求：用假设开发法估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。(计算结果保留整数) 简答题 1分

34、待估钢筋混凝土结构建筑物账面原值为500万元，竣工于2000年底，耐用年限60年。2006年底对该建筑物进行评估。假定2000年的价格指数为100%，从2001年到2006年的价格指数每年环比上升增长的幅度分别为1.7%、0.7%、-1.2%、0.8%、1.2%、0.5%，经评估人员现场勘察打分，结构、装修及设备三部分的得分分别为90、80和80，其修正系数分别为0.8、0.1和0.1。 要求： （1）估算该建筑物的重置成本； （2）采用年限法和打分法估算成新率，权重分别为50%和50%； （3）估算该建筑物2006年底的价格。（计算结果以万元为单位，小数点后保留两位小数） 简答题 1分

35、一幢写字楼，占地面积12000平方米，建筑面积为52000平方米，钢混结构。1999年10月取得土地使用权，年限50年。假定空置率为10％，月租金为35元/平方米，月费用(含建筑物折旧费)为100000元；建筑物寿命60年。办公家具和设备原价为5000000元，使用年限10年，无残值；房产税为房地产租金收入的12％，其他税费为租金收入的6％，土地还原利率为9％，建筑物的还原利率为10％，用成本法求得在评估基准日建筑物的价值为5500万元。评估基准日为2009年10月。要求：（1）计算房地合一的房地产总年收入；（2）计算年总费用；（3）计算房地合一的房地产的年纯收益；（4）计算建筑物的年纯收益；（5）计算土地的年纯收益；（6）计算土地的还原收益价值。(计算结果以“元”为单位，取整数) 简答题 1分

36、某房地产公司于2005年12月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，面积为5000平方米，并于2007年12月在此地块上建成一座钢混结构的办公楼，建筑面积为20000平方米，全部用于出租，每年实收租金约为1800万元，该办公楼的经济耐用年限为60年，残值率为O，评估基准日该建筑物重置价格为每平方米3000元。据调查，当地同类型写字楼租金水平一般为每月每建筑平方米90元，空置率在5％左右，每年需支付的管理费为年租金的2.5％，维修费为重置价的1.5％，税金为年租金的18％，保险费为重置价的O.2％，土地资本化率为8％，建筑物资本化率为10％。要求：试根据上述资料评估该宗地2009年12月的价格(包括总价和单价)。(计算结果以“元”为单位，取整) 简答题 1分