1、法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定，拍卖所得价款除按法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。 请问： 1．估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业？为什么？ 2．拍卖保留价应由谁确定？如何确定？ 3．乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构咨询竞买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生哪些税费？ 4．该办公楼有租约，在价值时点租约未到期，在评估时是否考虑租约影响？ 简答题 10分

2、市场法是房地产估价中最主要、最常用的方法之一。采用市场法估价在选取可比实例时需要考虑哪些因素？假如有一交易实例的成交日期与估价时点相差3年，可否将该交易实例选作可比实例？为什么？ 简答题 10分

3、某人于1996年7月预购了一幢别墅（总售价为120万元），并先后向开发商支付了114万元。该别墅于1997年7月30日竣工后，该人付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原有装修设施，进行了重新装修，又花费了40万元。1997年9月为筹集资金，作其他投资，该人欲以该别墅向银行抵押贷款，并于1997年9月10日委托估价机构进行估价，此时同类型（指重新装修前）别墅的正常市场售价为130万元，该人希望评估值为1997年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元，现估价人员掌握的资料有： 1．该人与开发商于1997年7月30日签订的正式合同原件； 2．该人的购房发票； 3．商品房预售许可证复印件； 4．其他市场资料。 问：1．上述资料用于抵押估价是否齐全？ 2．估价人员可否承诺按170万元进行估价？ 3．可否按1997年9月的同类型别墅的正常市场售价加．上该别墅的重新装修费用确定评估值？为什么？ 简答题 10分

4、某企业一幢4层办公大楼于3年前抵押给银行，获得贷款700万元，抵押期间该楼曾出租给另一家企业，用途为商务办公，现因该企业无力偿还债务，债权人申请以拍卖变现方式执行债务清偿。若进行拍卖底价评估，试选择两种主要的评估方法，并写出该大楼拍卖底价评估的技术路线。 简答题 10分

5、 简答题 10分

6、指错题：下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指出。 简答题 50分